Beweissicherung: der Zustand, bevor sich etwas ändert

Die Ausgangslage

Wer neben einem bestehenden Gebäude baut, muss später beweisen können, welche Risse schon vor dem ersten Bagger da waren. Wer ein Gebäude übernimmt, will den Zustand bei Übergabe festhalten. Wer einen Schaden begutachtet, braucht eine vollständige Aufnahme, bevor saniert wird. In allen Fällen zählt dasselbe: Der Zustand muss vollständig, datiert und messfähig gesichert sein, bevor er sich ändert. Fotos sind dafür verbreitet, aber lückenhaft: Sie zeigen, was fotografiert wurde, und keine Maße.

Was ein Scan sichert

Ein Scan mit dem LiGrip O2 erfasst Räume, Fassaden und Außenanlagen in einem Durchgang. Das Gerät erfasst laut Hersteller 640.000 Punkte pro Sekunde mit 120 m Reichweite; die relative Genauigkeit der Punktwolke liegt laut Hersteller typisch unter 1 cm bei geeigneter Umgebung und Scanführung. Die Kamerabilder werden zu Panoramen, in denen Risse, Verfärbungen, Abplatzungen und Feuchtespuren sichtbar bleiben. Beides, Punktwolke und Panoramen, liegt nach der Auswertung geprüft im Portal, mit Zeitstempel aus den Rohdaten und dem Eingangsprotokoll unseres Servers.

Typische Anlässe:

• Zustand vor Baubeginn. Baugrube, Nachbargebäude, Straßen und Gehwege im Umfeld, bevor Erdarbeiten und Schwerlastverkehr beginnen.
• Nachbargebäude. Fassaden, Treppenhäuser und Kellerräume angrenzender Häuser, mit Zustimmung der Eigentümer, vor Unterfangung, Verbau oder Abbruch.
• Schäden. Wasserschäden, Brandschäden, Risse und Setzungen vor der Sanierung, als Grundlage für Gutachten und Regulierung.
• Übergabe und Rückgabe. Zustand von Mietflächen oder Baustelleneinrichtungsflächen zu Beginn und Ende.

Wird später erneut gescannt, liegen beide Zustände im gleichen Koordinatensystem. Die Zeitreihe im Portal zeigt, was sich verändert hat, und wo nicht.

Zustandsfeststellung nach § 650g BGB

Verweigert der Besteller die Abnahme unter Angabe von Mängeln, sieht § 650g BGB auf Verlangen des Unternehmers eine gemeinsame Zustandsfeststellung vor, die mit dem Tag der Anfertigung versehen und von beiden Seiten unterschrieben wird. Bleibt der Besteller einem Termin fern, kann der Unternehmer die Feststellung unter bestimmten Voraussetzungen einseitig vornehmen. Ein Scan kann eine solche Feststellung ergänzen: Er hält den Zustand des Werks am Tag der Feststellung vollständig fest, und beide Seiten können im Portal denselben Datensatz einsehen. Welche Form die Zustandsfeststellung in Ihrem Fall haben muss und welche Rechtsfolgen sie hat, ist Sache Ihrer Rechtsberatung. Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung.

Panoramen und Datenschutz

Vor der Freigabe werden Gesichter und Kennzeichen in allen Panoramen unkenntlich gemacht. Das ist eine der drei Freigabebedingungen in unserer Auswertung, neben der Restabweichung an den Festpunkten von höchstens 3 cm und der vollständigen Abdeckung. Für Aufnahmen auf fremden Grundstücken und in fremden Gebäuden holen Sie die Zustimmung der Eigentümer oder Nutzer ein. Für die Baustelle stellen wir ein Hinweisschild „Hier wird mit einem Laserscanner dokumentiert“ als Vorlage bereit. Die Verarbeitung erfolgt im Auftrag nach Art. 28 DSGVO; Sie bleiben Verantwortlicher.

Für Sachverständige

Sachverständige und Gutachter nutzen den Scan als Rohmaterial: vollständig, messfähig, mit Panoramen zur Ansprache der Schäden. Die Punktwolke lässt sich als E57 oder LAZ herunterladen und in die eigene Software übernehmen. Ein Freigabelink stellt den Datensatz den Beteiligten bereit, das Zugriffsprotokoll hält fest, wer ihn wann geöffnet hat. Für Fragen der Dokumentation und Beweissicherung bietet die Aufmaß-Akademie den Praxistag Baustellen-Scan; die Seite Sachverständige beschreibt den Zuschnitt für Gutachterbüros.

Der passende Weg

Beweissicherung ist meist ein einzelner Termin. Dafür reicht die Tagesmiete: 390 € pro Tag einschließlich Übergabe und Abholung in Berlin und im Umland bis 50 km, Ersteinweisung 190 € einmalig je Person, Auswertung 149 € je Stichtag mit Freigabe bis 18 Uhr am folgenden Werktag. Express am selben Werktag kostet 50 % Aufschlag bei Eingang bis 10 Uhr. Wer regelmäßig sichert, etwa bei jeder neuen Baugrube, bucht das Portal für 49 € je Projekt und Monat dauerhaft dazu oder erwägt den Kauf eines geprüften Mietgeräts.

Grenzen

• Der Scan ist eine Dokumentation, keine amtliche Vermessung und kein Gutachten. Die Bewertung der Schäden bleibt Sache der Sachverständigen.
• Haarrisse unter einem Millimeter Breite sind in der Punktwolke nicht aufgelöst. Sie werden über die Panoramen dokumentiert, in Verbindung mit Detailfotos.
• Für Setzungsmessungen und Verformungen unter 1 cm ist ein terrestrischer Scan oder eine Tachymetermessung durch ZELL Aufmaß nötig.
• Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Ob und wie ein Scan als Beweismittel verwendet werden kann, klären Sie mit Ihrer Rechtsberatung.

Alle Preise netto, Stand 2027. Das Angebot richtet sich an Unternehmen nach § 14 BGB und öffentliche Auftraggeber.